Моим новым заданием от редакции сайт стал ЖК «Вернисаж» в Кудрово. Проект, изюминкой которого является дизайнерская отделка входных групп картинами импрессионистов, строит компания «Полис Групп». Такое оформление не часто встретишь в бюджетных новостройках Ленинградской области. Я отправилась в Кудрово выяснить все подробности покупки квартиры в этом жилом комплексе.

Геометрия жилья

Квартирография новостройки типичная для эконом-класса с преобладанием студий и однокомнатных квартир. Количество квартир на этаже различается очень сильно: от 4 до 20.

Разнообразие планировок поражает. Студии представлены от совсем крошечных 20-метровых до метража 28 кв. метров, площадь стандартных однокомнатных от 30 до 40 кв. метров и от 41 до 58 кв. м - «евродвушки» с большой кухней-гостиной. Метраж двухкомнатных квартир от 44 до 60 кв. метров, а трехкомнатных в продаже почти не осталось.

Практически во всех квартирах проектировщики позаботились выделить место под шкаф. Санузлы выглядят такими большими, что даже во многих студиях, кажется, можно уместить ванну вместо прорисованной душевой кабины. Во всех однокомнатных и даже некоторых «двушках» смежный санузел. Кое-где из-за неудачно расположенных вентшахт не получится поставить стиральную машину, в других случаях площадь санузла чрезмерно велика - до 6.61 кв. м.

Проектировщики очень удачно расположили квартиры в тех местах, где дом делает поворот, и либо сохранили форму комнат, приближенной к квадратной, либо использовали изломы линий для зонирования пространства в больших кухнях-гостиных.

Можно подобрать квартиру практически с любым метражом кухни от 8.5 до 19 кв. метров (благодаря наличию евро-планировок), но в основной массе однокомнатных квартир площадь кухонь от 9 до 10 кв. метров, в двухкомнатных от 10 кв. м и больше. Метраж комнат от 11 кв. метров, но чаще 15-16 кв. м.

Балконы либо примыкают к кухням, либо очень большие (с выходом из кухни и комнаты), ширина балконов 1,10 - 1,20 метра. Часть окон - панорамные, с французскими балконами. Высота потолков отличается от корпуса к корпусу, но чаще всего составляет от 2.74 до 2.79 метра.

Планировки - 9 из 10 баллов

Геометрия жилья подкупает своим разнообразием и широким выбором по метражу. За редким исключением, планировки удачные и интересные. К недостаткам можно отнести совмещенные и не всегда эргономично спланированные санузлы в большинстве квартир.

Инфраструктура

Как я уже упоминала, в рамках проекта планируется строительство трех детских садов и одной школы. Начать строить первый садик обещают в середине 2016 года, а к концу 2018 года должны будут полностью все закончить.

Паркинги - одна из больных тем Кудрово, практически все строящиеся жилые комплексы либо строятся вообще без паркингов, либо предусмотрено крайне небольшое количество мест.

ЖК «Вернисаж» не стал исключением из правил. Подземный паркинг предусмотрен только в корпусе №1 и вместит 95 машиномест (они уже раскуплены), гостевых парковок будет около 40 у каждого дома. Итого 415 мест на 6322 квартиры. Также за проспектом Строителей будет охраняемая открытая стоянка на 1,5 тыс. машин, места на ней будут сдаваться в аренду (цена составит около 3.5 тыс. рублей в месяц).

Все это немало тревожит, но, увы, застройщики не заинтересованы строить парковки «про запас» и платить за их содержание, а люди, только что купившие квартиру, редко имеют свободные несколько сотен тысяч рублей, чтобы прикупить еще и дом для своего автомобиля.

Коммерция на первых этажах, как обычно, предусмотрена: продуктовые магазины, салоны красоты, банки, аптеки - все это появится. В первом доме точно будет супермаркет. С остальными подробностями об инфраструктуре, транспорте и дорогах в Кудрово можно ознакомиться в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Европейский» .

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

В целом, (за исключением парковочных мест) ситуация кажется вполне благополучной. Конечно, в первые годы после заселения детских садов и школ будет не хватать, как это всегда бывает на территориях, застраиваемых с нуля, но со временем все войдет в норму - садиков и школ в Кудрово строится немало.

Пути-дороги

О транспортной доступности и о больших проблемах с дорогами в Кудрово тоже подробно можно прочесть в статье о ЖК «Европейский», он строится бок о бок с «Вернисажем», поэтому и имеет общие с ним все инфраструктурные и дорожные проблемы.

Если кратко, то эксперты по градостроительству пророчат в Кудрово транспортный коллапс после заселения новостроек. Не хочется нагнетать, но ситуация и правда выглядит печально.

Транспортная доступность - 5 из 10 баллов

Парковок нет практически ни у самого ЖК «Вернисаж», ни во всем Кудрово, дорог тоже практически нет, сейчас вся транспортная нагрузка приходится на двухполосную улицу Центральная, чиновники понимают проблему, но планы по созданию новых дорог находятся пока на уровне разговоров.

Выводы

Проект ЖК «Вернисаж» привлекает внимание необычным оформлением входных групп с использованием картин импрессионистов. К плюсам новостройки относится возможность подобрать корпус с практически любым сроком заселения - от 2016 до 2018 года.

Застройщика можно считать надежным (является партнером известного брокера из Setl Group «Петербургская Недвижимость»), но к небольшой (около 3 месяцев) задержке срока сдачи нужно быть готовым - с предыдущими объектами это нередко случалось. Схема покупки вполне надежна, ипотеку предоставляет множество банков, можно воспользоваться рассрочкой на срок до 4 лет.

В качестве минусов укажу на проблемы с качеством на некоторых других объектах данного застройщика (ЖК «Березовая роща»), а также, согласно отзывам, нередкую практику удешевления проекта относительно первоначальных обещаний.

Цены на квартиры в ЖК «Вернисаж» можно назвать доступными, но лишь благодаря небольшому метражу помещений. В пересчете на квадратный метр в ближайшем окружении можно найти жилье дешевле и с более ранним сроком сдачи. С учетом вышесказанного, новостройка получает «7» баллов.

Дария Лапатухина

". Последний из них стал объектом для моей проверки.

Динамичный девелопер

СК "Полис Групп" с 2010 года занимается возведением жилых и промышленных объектов в Санкт-Петербурге и области. На начало этого года в активе компании числились четыре полностью сданных жилых комплекса. Кроме них сданы первые очереди ЖК " " и ЖК "Австрийский квартал". Как правило, объекты сдаются в срок или с несущественной задержкой.

Судя по количеству объектов, готовящихся к сдаче, компания активно развивается. Если в 2013 году было введено в эксплуатацию 4 дома, то в этом году запланировано к сдаче 15 объектов.

Место и окружение

ЖК "Вернисаж" строится в деревне Кудрово, которая административно относится к Ленинградской области. Причём слово деревня надо воспринимать буквально. Там по соседству с масштабными и многоэтажными комплексами расположены дома частного сектора.

Территория комплекса начинается в центральной части Кудрово и простирается на восток почти до КАД. Расстояние между домом № 5 и кольцевой автодорогой составляет около 200 метров. Северной границей участка является Немецкая улица, на другой стороне которой также строится жильё. На южной границе участка застройки пока находится пустырь. По словам менеджера, он тоже будет застроен. С запада к нашему объекту примыкает территория ЖК " ". Судя по всему, плотность застройки здесь будет высока. Что, кстати, является характерным для жилой застройки в Кудрово.

Экологическая ситуация в Кудрово благоприятная. Здесь нет, и никогда не было промышленных предприятий. Единственный минус для ЖК "Вернисаж" состоит в соседстве с КАД. Зато рядом находится благоустроенный лесопарк Оккервиль, который является приятным и комфортным местом для отдыха.

С точки зрения социальной инфраструктуры Кудрово можно условно разделить на две части. Та часть, что расположена севернее лесопарка развивается более динамично. В этом я убедился, когда в разное время проверял расположенные здесь ЖК " " и ЖК " ". Здесь в этом году ожидается ввод в эксплуатацию первой школы на 1600 мест и гипермаркета "Лента".

В южной части, где возводится ЖК "Вернисаж" дело обстоит хуже. Об этом подробнее можно прочитать в и . Конечно со временем ситуация в двух частях выровняется. Ведь многие застройщики в Кудрово будут обязаны построить школы, детские сады и другие объекты. Например, на территории нашего комплекса должны появиться детские сады и школа.

Существующая транспортная ситуация не выглядит хорошей. Ближайшая станция метро " " находится вне пределов пешеходной доступности, а дорожная сеть на территории Кудрово ещё ждёт своего развития. Так уже есть решение о том, что дороги будут строиться за счет строительных компаний.

В первую очередь (к концу 2016 г.) должна быть расширена до четырех полос улица Центральная. Начаты работы по строительству дороги, которая соединит улицу Центральную с пр. Большевиков. Ведь существующий выезд создаёт большие проблемы для жителей Кудрово. Планируется строительство съезда с Центральной улицы на Мурманскую магистраль. Здесь уже сейчас даже в будний день возникают проблемы, т.к. в этом месте пересекаются транспортные потоки из Кудрово и МЕГА Дыбенко. Дополнительная нагрузка появится с открытием в этом месте станции метро.

Хотя для новосёлов ЖК "Вернисаж" появление новой станции кардинально проблему не решит. Расстояние до неё от комплекса будет примерно таким же, как и до м. "Дыбенко". В зависимости от номера дома оно составит от 2 до 2, 5 километров.

Общая информация

Жилой квартал "Вернисаж" состоит из шести домов. По замыслу архитекторов проект каждого здания будет индивидуален. Все дома имеют свои архитектурные особенности и цветовую гамму. При оформлении холлов планируется использовать репродукции картин известных художников.

Строительство домов ведётся по кирпично-монолитной технологии. Для наружной отделки используется декоративная штукатурка, утеплитель и керамический поризованный пустотелый кирпич. Планируемая высота потолков на жилых этажах - от 2.79 до 3 метров.

Квартиры сдаются с улучшенной предчистовой отделкой. Есть возможность заказать чистовую отделку. Ее варианты представлены в офисах на местах продаж. Два таких офиса есть в Кудрово. Они находятся рядом с другими объектами компании - ЖК "Австрийский квартал" и ЖК "Берёзовая роща". Мне удалось посетить офис рядом с ЖК "Берёзовая роща" и сделать фотографии стандартов отделки. Стоимость чистовой отделки составляет 7000 рублей за кв. метр.

Покупатели в ЖК "Вернисаж" должны быть готовы к непростой ситуации с парковкой. В составе комплекса отдельные паркинги не предусмотрены.

Поэтому покупателям предлагается приобрести машиноместо в соседнем ЖК "Берёзовая роща" по цене 700 000 рублей или в ЖК "Австрийский квартал" по цене 500 000 рублей. Второй вариант, хотя и дешевле, но не выглядит интересным, т.к. находится на расстоянии не менее километра от нашего объекта. Рядом с домами или во дворах ЖК "Вернисаж" предусмотрено только небольшое количество гостевых мест.

Дом №1

Фасад центральной части дома будет выходить на площадь, являющуюся пересечением Европейского пр. и Немецкой улицы. Здание расположится ближе всего к центральной части Кудрово и дальше всего от КАД. Возможно, поэтому квартиры в нём планируется продавать на высокой степени готовности и по более дорогой в сравнении с другими домами комплекса цене.

Характеристики дома пока неизвестны. Есть только информация о том, что семисекционное здание планируется сдать в 1 квартале 2017 года.

Дом № 2

Далее на восток в сторону КАД располагается дом № 2. Фасад центральной части П-образного здания выходит на Немецкую улицу. На 14 этажах девятисекционного дома разместятся 910 квартир. Жилые помещения начинаются с первого этажа. Срок сдачи дома 4 квартал 2015 года. Во дворе предусмотрены две автостоянки на 44 места.

В доме остался небольшой выбор квартир. Например, доступны студии площадью 24.32 кв. метров по цене 2 160 000 рублей.

Самая дешёвая по стоимости однокомнатная квартира площадью 32.51 кв. метров обойдётся в 3 300 000 рублей. Плюс квартиры - квадратная форма кухни площадью 8.48 кв. метров с выходом на лоджию. Совмещённый санузел (3.65 м2) не рассчитан на полноценную ванну - в нём поместится только душевая кабина.

Двухкомнатные квартиры представлены вариантом площадью 56.47 кв. метров. Односторонняя квартира без балкона стоит 4 246 000 рублей. Большая квадратная кухня (13.21 м2), маленькая комната (12.31 м2) такой же формы и функциональный холл выглядят преимуществами планировки. Чего не скажешь о большой комнате (19.25 м2), имеющей вытянутую форму.

Дом № 3

Ещё дальше в сторону КАД строится дом № 3. Семисекционное разноэтажное (10-14 эт.) здание имеет П-образную форму. Количество квартир в доме 993, а срок сдачи 3 квартал 2015 года. Судя по буклету, во дворе и рядом с домом будут две гостевые парковки, но в Проектной Декларации они не отражены.

В наличии по одному варианту "однушек" и "трёшек". Однокомнатная квартира площадью 33.95 кв. метров стоит 2 941 000 рублей. Её планировка выглядит лучше, чем у "однушки" в доме № 2, за счёт большей площади кухни (9.25) и совмещённого санузла. Площадь последнего (4.14) позволяет вместить ванну вместо душевой кабины.

Трёхкомнатная квартира без лоджии площадью 67.76 кв. метров стоит 5 041 000 рублей. Квартира выглядит комфортной: двухсторонняя планировка, квадратная кухня (10.58) и комнаты (12.44+13.1+14.13), а также функциональный холл.

Дом № 4

Ещё ближе к КАД возводится дом № 4. П-образное здание состоит из пяти секций высотой 8-14 этажей. Квартиры располагаются со второго этажа, т.к. на первом этаже предусмотрены коммерческие помещения. Всего в доме будет 720 квартир со сроком сдачи в 3 квартале 2016 года. Отмечу, что гостевые стоянки документами не предусмотрены, нет их и в буклете.

Мне были предложены два варианта квартир - "евротрёшка" и трёхкомнатная с классической планировкой. Оба варианта имели большие площади лоджий. Отмечу, что при покупке квартиры площадь лоджий не учитывается. Поэтому чем больше площадь лоджии, тем выгоднее оказывается покупка.

Первый вариант площадью 60.36 кв. метров стоит 4 444 296 рублей. В квартире лоджия с двумя входами имеет площадь 9.49 кв. метров. Квадратные комнаты (13.22+12.41) выходят на разные стороны. Жаль, что трапециевидная форма кухни-гостиной (18.63) существенно уменьшает её функциональность.

Классическая "трёшка" площадью 85.11 кв. метров стоит 5 889 612 рублей. Здесь лоджия площадью 10.28 кв. метров также имеет два входа. Планировка квартиры выглядит комфортной: двухсторонняя, квадратная кухня (13.3) и комнаты (16.06+16.26+16.71), а также хорошие площади санузлов (4.5+ 3.02).

Дом № 5

Этот дом расположен ближе всего к кольцевой автодороге. Он имеет сложную форму, при которой уличный фасад самой длинной части будет выходить на сторону КАД. Поэтому квартиры, чьи окна выходят на улицу, имеют худшую локацию среди всех квартир комплекса. В двенадцати разноэтажных секциях (12-19 эт.) расположатся 2044 квартиры.

Менеджер озвучил срок сдачи как 1 квартал 2017 года, хотя в Проектной Декларации указан 2 квартал того же года. Непонятна ситуация с гостевой парковкой - в буклете она изображена, а в декларации её нет. На первом этаже здания будут размещены коммерческие помещения.

В доме есть достаточный выбор студий и однокомнатных квартир.

Минимальная по стоимости студия площадью 19.47 кв. метров обойдётся в 1 651 000 рублей. Вариант чуть большей площади - 20.31 кв. метров в зависимости от этажа стоит от 1 706 000 до 1 732 000 рублей. Общим недостатком студий является маленькая площадь совмещённых санузлов- 2.79 кв. метров.

Однокомнатная квартира на 2 этаже площадью 30.7 кв. метров стоит 2 496 000 рублей. Плюс квартиры - хорошая по площади квадратная кухня (9.08) с выходом на лоджию. Площадь совмещённого санузла (3.25 м2) позволяет разместить в нём ванну, но при условии, что унитаз придётся втиснуть в угол между вентшахтой и раковиной. Стоимость такого варианта на более высоких этажах составит 2 522 000 рублей.

Комфортной выглядит "однушка" площадью 34.57 кв. метров по цене 2 820 912 рублей. Преимущества квартиры: двухсторонняя планировка, просторная кухня (10.06) с выходом на лоджию и санузел (4.09) с местом по ванну.

Дом № 6

Дом расположен в стороне от остальных корпусов комплекса. Он возводится на южной границе территории застройки. Здание Г-образной формы включает в себя 8 разноэтажных (6-12 эт.) секций. Всего в доме будет 374 квартиры. В буклете изображены две гостевые парковки, о которых не упоминается в Проектной Декларации.

Согласно этому документу ввод в эксплуатацию должен был состояться в 4 квартале 2014 года. Но срок сдачи был перенесён на 2 квартал 2015 года.

В этом доме менеджер предложил мне только "однушку" площадью 35.08 кв. метров. Её планировка выглядит комфортной: квадратная кухня (9.89 м2) с выходом на лоджию и комната (17.57 м2) такой же формы. Стоимость квартиры 3 508 620 рублей.

Условия покупки

Продажа квартир в комплексе осуществляется по ДДУ. Причём в зависимости от дома в качестве Застройщика выступает ООО "Полис Групп" или ООО "ТИН Групп". Одновременно с ДДУ заключается договор взаимозачёта. На основании этого договора покупатель вносит на счёт Застройщика первый взнос при рассрочке или 70% от стоимости при 100% оплате. Но воспользоваться средствами Застройщик сможет только после регистрации ДДУ. Тогда же покупатель вносит остаток 30% при 100% оплате.

При рассрочке применяется базовая стоимость квартиры, которая на 20% выше. Скидка на первый взнос зависит от срока рассрочки: 15% на срок 36 месяцев или 20% на срок до окончания строительства. В любом случае рассрочка является беспроцентной, а первый взнос должен быть не менее 30%.

В компании работает специальный отдел по ипотеке, в котором покупателю помогают выбрать подходящий вариант. Объект аккредитовали около 10 известных банков.

Отмечу, что компания постоянно проводит собственные или совместные с банками акции, повышающие привлекательность покупки. Во время моего визита в рамках акции действовала дополнительная скидка 100 000 рублей на любую квартиру.

Локация объекта привлекает неплохой экологией и перспективами развития социальной инфраструктуры. Отмечу, что по сравнению с другими объектами в Кудрово, плотность застройки ЖК "Вернисаж" не выглядит явной проблемой. Технология и качество строительства, внешнее и внутренне оформление домов подтверждают статус объекта. Чего не скажешь о планировках - многие явно не дотягивают до комфорт-класса. Большим недостатком является отсутствие парковок на территории комплекса. Стоимость не выглядит достаточно привлекательной. На мой взгляд, жизнь в центре Кудрово обойдётся по несколько завышенной цене. М. Поплавский

"Вернисаж" - это 8 кирпично-монолитных домов, что строятся в городе Кудрово. Каждое здание запроектировано в своем ярком стиле и будет расположено в форме полузамкнутого каре, что образует уютный внутренний двор.

Квартирография

"Полис Групп" предлагает квартиры от одной до трёх комнат с улучшенной отделкой под чистовую. В них будет установлена металлическая входная дверь, ПВХ-окна с пятикамерным профилем и двухкамерным стеклопакетом, применено холодное остекление лоджий и балконов.

В холлах монтируют по 2 лифта, проведут дизайнерскую отделку с декорацией стен репродукциями картин от известных художников. Для хранения колясок и спортинвентаря отведут специальные места.

Инфраструктура

Жители смогут пользоваться собственной инфраструктурой. В пределах квартала построят:

• детский сад;
• школу со стадионом;
• во дворах обустроят игровые площадки для детей разного возраста;
• зоны отдыха;
• площадки для выгула собак.

На территории "Вернисажа" будут проложены пешеходные и велодорожки, отведены места для парковки машин и временного хранения велосипедов. С целью безопасности по периметру домов монтируют видеокамеры.

Месторасположение

Город Кудрово – один из самых экологически чистых и перспективных в плане развития инфраструктуры. Территориально он находится во Всеволожском районе Ленинградской области, но с 29 июня 2018 года носит статус города и принадлежит Санкт-Петербургу. Сейчас в нем реализуется еще один крупномасштабный проект – "Семь столиц" от Setl City. В нем будет возведено ряд новых социально значимых учреждений. Кроме того, рядом с жилым комплексом "Вернисаж" уже работают школа, два детских сада, находится футбольное поле. В километре расположен ТРЦ "Мега Дыбенко" с многими гипермаркетами, аптеками, кафе и пр. учреждениями.

Транспортная доступность

Недалеко от новых зданий проходит две крупные автомагистрали. Выезд на кольцевую автодорогу осуществляется по Мурманскому шоссе и находится в 6,5 км. Ближайшая ст. метро – "Улица Дыбенко" расположена в 2,5 км от комплекса. Добраться до нее можно автобусом, остановка которого расположена в 10-15 мин. пешком. В 2021 году запроектировано строительство новой ст. метро "Кудрово" возле ТРЦ "Мега Дыбенко".